Vztah mezi nájemci a majiteli budov zaznamená významný posun

Ze studie Jones Lang LaSalle vyplývá, že na obzoru je významný posun ve vztahu mezi nájemci a majiteli budov, jelikož evropští nájemci kancelářských prostor se stávají vlivnějšími. Z výzkumu Offices 2020 (Kanceláře 2020) vyplývá, že 80 % vedoucích pracovníků z oblasti realitního trhu věří, že nájemci se stávají mocnějšími a kladou na majitele budov a investory vyšší nároky. Benoît du Passage, výkonný ředitel Jones Lang LaSalle pro Francii a jižní Evropu, a výkonný sponzor projektu pro klienty, uvedl: „Nájemci si uvědomují, že mají lepší vyjednávací pozici než kdy předtím a přehodnocují své realitní strategie, aby se ujistili, že jejich pracovní prostředí je maximálně využito pro potřeby jejich businessu.”

„Posun v rovnováze sil mění ráz kancelářského trhu a vede k větší spolupráci mezi majiteli budov a developery. Předpokládáme, že posun síly ve prospěch nájemců bude pokračovat po dobu nejméně dalších deseti let s předstihem oproti cyklickým nájemním trendům.“

Bill Page, vedoucí průzkumu kancelářského trhu v UK a v regionu pan-EMEA, Jones Lang LaSalle, který celý průzkum vede, říká: „Na evropském kancelářském trhu došlo k posunu vnímání, jelikož je nyní silně ovlivněn stranou poptávky. Nájemci disponují na trhu skvělou vyjednávající pozicí a mohou tak ovlivnit, co se bude stavět. Specifikace jejich požadavků se staly mnohem detailnější – od lokality, kapacity, hustoty, udržitelnosti, bezpečnosti a klimatizace až po sprinklery. Navíc flexibilní a dlouhodobé partnerství s developery a externími dodavateli služeb povede k lepším výsledkům pro obě strany, zejména v dobách, kdy je obtížné získat financování půjčkami.“

Bill Page dodává: „Obě strany mohou mít prospěch z dobře uvážené počáteční investice. Rozdíl může být ve schopnosti developera pracovat na bázi dlouholetého partnerství s klienty a dodavateli externích služeb, v předvídání jejich potřeby, vyhledávání a nastavení prostor tak, aby představovaly přidanou hodnotu. Mimo to je nepravděpodobné, že se rozsah financování výstavby kancelářských budov vrátí do stádia před rokem 2007, takže bude potřeba, aby inovativní spolupráce s korporátními klienty vyplnila tuto mezeru.“

Mimo tento trend se navíc ještě zkracuje doba pronájmů, protože nájemci požadují flexibilnější pracovní strategie. Průměrná doba nájmu v centru Londýna se za posledních deset let propadla o 50% a to z 12,7 let v roce 2001 na 7,9 let v roce 2011. Očekává se, že průměrná doba pronájmu na klíčových trzích v západní Evropě poklesne do roku 2020 na 5 let. Tím se zvýší obrat na trhu, jelikož nájemní smlouvy vyprší rychleji a častěji může dojít k poklesu nárůstu obsazenosti prostor (i když hovoříme o čisté absorpci), protože kancelářské plochy jsou obsazovány efektivně.

Petrk Kareš, vedoucí oddělení zastupování nájemců pro Jones Lang LaSalle v Praze dodává: “V České republice je situace odlišná od západní Evropy. Standardní doba nájmu je tři až pět let pro starší budovy a pět až osm let u nových budov a předpronájmů. Zkrácení doby nájmu se tak nedá očekávat. Zároveň však korporace očekávají stejné standardy a služby, které jim jsou poskytovány na ostatních trzích.“

Změna doby pronájmů v centru Londýna, průzkum trhu Jones Lang LaSalle, listopad 2011.

Benoît du Passage uzavírá: “Nájemci potřebují efektivní pracovní prostředí a nestydí se říct své požadavky nahlas. Developeři potřebují vysoce kvalitní nájemce. Vzhledem k tomu, že nemovitosti postoupily výše na žebříčku firemních priorit, pronajímatelé a nájemníci musejí vytvořit opravdové partnerství, což bude ke prospěchu obou stran.”

Eduard Forejt, vedoucí oddělení zastupování pronajímatelů potvrzuje: „Kancelářský development v Praze (resp. ČR) se od roku 2000 orientuje na efektivitu a kvalitu samotných prostor, proto vznikají mezi objekty především lokalitní rozdíly než kvalitativní. V takovém prostředí samozřejmě začíná hrát významnou roli vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Na sekundárním trhu, tedy při druhém a dalším pronájmu kancelářských ploch, je přístup pronajímatele k nájemci klíčový. Nekvalitní správa nemovitostí, ignorování přání a stížností nájemců nezřídka vede k neochotě prodloužení pronájmu již existujících nájemců daných nemovitostí.“

Poznámky pro novináře
Studie Kanceláře 2020 pokrývá hlavní problémy a výzvy, které nájemníci, investoři a developeři budou muset zvážit v příštích deseti letech, včetně udržitelnosti, umístění, správy majetku, zastaralosti budov, technologie, pracovních postupů, zařízení kanceláří a financování.
Dvanáctiměsíční kampaň se zaměřuje na nejvýznamnější problémy na kancelářském trhu a klade si za cíl pomoci investorům, developerům a nájemníkům více porozumět trendům a změnám v dané oblasti, aby se byli schopni lépe rozhodnout o budoucích obchodních příležitostech.

Klíčové výsledky průzkumu:

• Podle 83 % odborníků z realitního trhu je udržitelný rozvoj prioritou strategických problémů, kterým budou v průběhu příštích deseti let čelit lidé s rozhodující pravomocí na kancelářském realitním trhu;
• Kombinace udržitelnosti, technologie a pracovních postupů významně zkrátí životnost budov a dojde tak k obrovské poptávce po modernizaci budov;
• Budoucí technologický vývoj bude mít značný dopad na vybavení kanceláří a požadavky na prostor, ale ne do takové míry, jak se někteří domnívají. Potencionální změny ve hře jsou přechod z 240 voltů na 12 voltů, cloud computing a zvýšené používání přenosné technologie a systémů pro podporu spolupráce, což povede ke změně v rozložení prostoru na 70 % sociálního a 30% individuálního;
• Financování zůstane i nadále oslabené a bude stále větší potřeba kreativního partnerství a alternativních finančních zdrojů, ale bude to dostačující na vyplnění mezer ve financování?

150 expertů napříč Evropou a středním východem bylo dotazováno s cílem identifikovat a upřednostnit deset budoucích problémů, které dnes vnímají jako nejrelevantnější.

Seznam těchto deseti témat:
1. Které hlavní faktory umožní výstavbu trvale udržitelných budov?
2. Co bude důležitější a proč: lokalita kanceláře nebo kvalita kancelářského prostoru?
3. Kde se očekává hlavní nárůst nabídky (objem kancelářských prostor a lokalita) a proč? Jaký to bude mít důsledek pro výkon kancelářského trhu?
4. Jak nová kancelářská technologie ovlivní specifikace budov a zařízení prostorů?
5. Jak se může změnit cena, dostupnost finančních prostředků na rozvoj a financování a jaké budou důsledky pro kancelářský realitní trh?
6. Jaké jsou hlavní faktory, související se změnou pracovního využití, které umožní zásadní změny, a na co se budou kanceláře využívat?
7. Proč a jak se vlastnictví a vztah pronajímatel-nájemce změní?
8. Jak se změní životnost budov a co to bude znamenat pro udržitelné obnovy a správu majetku?
9. Vzhledem k výzvám, kterým realitní trh čelí, bude možné, aby se tento trh změnil? Jaké talenty a kultury budou muset uspět?
10. Jak vypadá strategická „SWOT“ analýza pro daný trh v průběhu příštích deseti let a jaké jsou klíčové faktory pro úspěch?

Odpovědi byly získány od odborníků z dopravy, komunikace, řízení spotřeby energie, udržitelnosti, a vládní legislativy spolu s příspěvkem od společnosti Jones Lang LaSalle, realitních investorů, developerů a nájemníků.

Reakce tvoří strukturu této kampaně Jones Lang LaSalle. Zjištění budou distribuována prostřednictvím pravidelných webmailů, tiskových zpráv, workshopů pro klienty a seminářů z oboru.