Lubor Svoboda: Insolvencí budou příští rok tisíce

Na prodej je stále více bytů v činžovních domech v centru Prahy, naopak do hledáčku investorů se dostávají zdravotnická zařízení.

Lubor Svoboda, Naxos
Autor: E15, Eduard Erben

E15: Kdy přijde hlavní vlna dražeb?

V průběhu příštího roku. Enormní nárůst v řádu desítek procent předpokládám zejména na jeho konci. Banky a věřitelské skupiny zatím firmy, kterým se přestalo dařit, drží. Ale příští rok už problémy s hotovostí přimějí řadu subjektů k rozprodeji majetku, a to buď pod tlakem, anebo dobrovolně v rámci toho, že se budou chtít orientovat na jiný druh podnikání. Insolvencí, které tvoří jeden z největších segmentů dražeb, budou tisíce. Také řada firem bude chtít prostředky, nahromaděné v různých provozech, halách či pozemcích, využít jinak. K prodeji je ani nebude tlačit ekonomická situace. Po spoustě nemovitostí, po nichž se dřív zaprášilo, je nyní velmi omezená poptávka.

E15: Které to jsou?

Může to být developerský projekt, dokonce i s územním rozhodnutím. Dnes ho není developer schopen financovat, natož postavit. Nabídka v tomto směru jednoznačně převyšuje poptávku. Na druhé straně evidujeme kolem tří miliard volného kapitálu, který chce investovat do nemovitostí.

E15: Z jakých údajů vycházíte?

Je to pečlivá práce hlavně s fyzickými osobami, které dnes mají poměrně velký majetek a snaží se uložit prostředky do nemovitostí, jež mají trvalou hodnotu.

E15: Jde o osoby žijící v Česku?

Ano, především. Z drtivé většiny jsou to majitelé úspěšných firem nebo velmi bohatí restituenti.

E15: Jaké jsou národnosti?

Z 80 procent Češi. Jinak je tady hodně ruského kapitálu, německá klientela, a stále roste počet asijských investorů, kteří u nás úspěšně podnikají.

E15: O jaký typ nemovitostí mají zájem?

Typickým případem může být dům na náměstí, který má dole obchody a nahoře volné byty a je schopen generovat konzervativní výnos, přesahující prostředky alokované běžně na účtech v bankách nebo v cenných papírech. U českých investorů máme velkou poptávku po zdravotnických zařízeních – nemocnicích, poliklinikách, lékárnách, léčebnách dlouhodobě nemocných, průmyslových areálech.

E15: V inzerátech poptáváte hotely. Přitom hotelový průmysl krize zasáhla snad nejvíc ze všech realitních sektorů. Čím si zájem vašich klientů vysvětlujete?

Hotely bývají velmi atraktivní i pro zahraniční investory. Jen v loňském roce jsme prodali v Karlových Varech nemovitý majetek v hodnotě asi 450 milionů korun. Byly to čtyři transakce, z nichž ve třech případech byli kupci Rusové. To znamená, že hotel může být atraktivní, i když se nedá počítat s rychlou ekonomickou návratností.

E15: V době krize nakupují především lidé, kteří čekají na příležitost získat nemovitost za výhodnou cenu. Je pro ně český trh dost atraktivní? Ceny mnohde v západní Evropě spadly výrazněji.

Spousta investorů už vnímá, že lze nakupovat za rozumné ceny. V uplynulých dvou letech byl trh příliš přehřátý a řada prodávajících požadovala ceny, které nebyly opřeny o jakoukoli výnosovou hodnotu. Dnes jsou někteří vlastníci nuceni prodat za cenu, která může být pro určitý typ spekulativního kapitálu velmi zajímavá.

E15: Kam až ceny spadly?

U nabídkových cen hotelů mohou propady dosahovat až 30 procent. Příští rok to bude ještě více. Očekávám, že jenom v Praze bude zavřeno 15 až 20 procent tří- a vícehvězdičkových hotelů. Ty, které si v minulosti braly úvěry, jsou často sotva schopné finančně pokrýt provoz, natož řešit vztahy s věřiteli. Hotelový byznys bude hodně tvrdý.

E15: Na prodej je stále více bytů v činžovních domech v centru Prahy. Ubývá kanceláří a domy se vracejí ke svému původnímu účelu, tedy primárně k bydlení?

Ano, je to naprosto logický vývoj a týká se třeba i Brna a Ostravy. Vyrostla spousta kvalitních kancelářských budov. Centra měst už nedokáží konkurovat kvalitou kanceláří, dostupností či parkováním.

E15: Proč se majitelé domů snaží byty spíše rozprodávat než pronajímat?

Ani se tomu nedivím. Říká se: kdo má hotovost, je král. Dnes mohou majitelé činžovních domů uvažovat o použití volných prostředků k investicím, které se začnou objevovat v rámci přelévání majetku, k jakému dochází na trhu jednou za dvacet let. Na mysli mám skupiny, které vlastní více činžovních domů. Jedná se o zcela přirozený trend.

E15: Do jakých nemovitostí získané peníze investují?

Třeba do zdravotnických či sociálních zařízení. Variant je spousta. Výhodné mohou být například malé průmyslové areály s kvalitními nájemními smlouvami.

E15: Co vyhledávají asijští investoři?

To je velmi zajímavá skupina. Nejdřív se snažili investovat peníze, které vydělali v rámci svých zdejších aktivit. Dnes už do Česka plyne kapitál přímo z Asie, byť bývá svázán s kořeny, které už tady vznikaly v minulosti. Asiaté mají zájem investovat v konzervativ­nějších státech světa, k nimž patří evropské země. My už jsme pro ně čitelní, často se s nimi dobře domluvíme.

E15: Jsou oni čitelní pro nás?

To je jiná otázka. Nicméně používají standardní metody podnikání, spolupracují s tuzemskými bankami, mají velmi kvalitní advokátní kanceláře. Jde o úplně nového zákazníka, který tady před třemi lety nebyl.

E15: Říkáme paušálně asijští investoři. Z jakých zemí převážně pocházejí?

Logicky je tady obrovská vietnamská komunita, dále pak Čína a Jižní Korea.

E15: Zaměřují se spíš na Prahu, anebo na regiony?

Velmi často se zajímají o regiony, zatímco zahraniční evropská klientela se hlavně soustředí na Prahu a okolí. Úplně nejlepším lákadlem je pro asijské investory kvalitní dům s obchodem, který sami provozují, nebo je v nějakém dosahu jejich podnikání. Rok nebo dva návratnosti pro ně většinou nehrají tak velkou roli. Jsou ochotni jít i do menších regionů a dobře se tam orientují.

Lubor Svoboda (34)

Po studiu Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně zahájil kariéru v právním oddělení vedení společnosti Česká finanční. Poté v letech 2001 až 2005 působil jako generální ředitel a předseda představenstva koncernu IPB Real Investment, kde byl odpovědný za restrukturalizaci. Generálním ředitelem a předsedou představenstva společnosti Naxos je od roku 2005. Na VŠE absolvoval studium MBA.