DTZ: Škrty veřejných rozpočtů v Evropě se dotknou rovněž trhu s komerčními nemovitostmi

Senzitivní jsou především investoři: v letech 2011 – 2015 by měla být návratnost vložené investice ve státech s největšími problémy plynoucími ze schodku veřejných rozpočtů o 25 % vyšší než v zemích s relativně nízkým veřejným dluhem k hrubému domácímu produktu (HDP). Podle aktuální studie mezinárodní poradenské společnosti DTZ se tak ukázkově naplňuje pravidlo, že čím rizikovější investice je, tím vyššího výnosu lze dosáhnout. Ovšem za předpokladu, že investoři budou ochotni riziko podstoupit. Současnost ukazuje spíše opak.

Zmíněné redukce rozpočtů na úrovni vlád a státních institucí zasáhnou méně citelně nejvyhlášenější obchodní čtvrti a administrativní centra měst v Evropě. Škrty postihnou především „sekundární“ lokality a regiony, a to hlavně kvůli vyššímu podílu veřejného sektoru na celkové zaměstnanosti. Patrné je to například v severní Itálii nebo východním Německu. Obecně lze říci, že napříč Evropou 20 % z kancelářských prostor využívaných státem tvoří nemovitosti v nájmu a 80 % ve vlastnictví.

V České republice stát většinu kancelářských prostor, které užívá, také vlastní. Proto dopady na trh komerčních nemovitostí nejsou tak markantní jako v zemích, kde je stát spíše nájemcem. „V případě České republiky do budoucna může dojít na úrovni veřejných institucí coby nájemců k velkým změnám. Některé státní instituce a ministerstva zvažují konsolidaci a prodeje části nemovitostí. Pokud je jejich cílem efektivnější využívání prostor, úspora provozních nákladů, případně jsou-li dané nemovitosti nadbytečné, jde o racionální krok,“ říká Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Consulting & Research v pražské kanceláři DTZ. Horší situace může podle DTZ nastat v případě, že ministerstva, státní organizace či agentury začnou odcházet z nájmů v developerských projektech, jakkoliv tyto mohou nabízet velmi výhodné podmínky.

Vládní škrty zřejmě pocítí firmy-nájemci, v jejichž obratu tvoří státní zakázky větší podíl. Vyšší daně či daň z přidané hodnoty se pak dotknou úplně všech. Jsou však i oblasti, u nichž je predikována expanze: podle Oxford Economics čeká v dalších pěti letech 2,5% meziroční růst například finanční a poradenské služby. Vytváření nových pracovních míst v této oblasti by dokonce mělo nahradit propad veřejného sektoru.

V rámci přípravy nové studie se tým DTZ zaměřil komparativně na tři základní ukazatele: zadlužení ve vztahu k HDP, odhad růstu hrubého domácího produktu a procento ohlášené redukce pracovníků ve veřejném sektoru (v porovnání s celkovým počtem míst v administrativě). Nepřekvapí, že v kategorii nejhůře zasažených zemí, které splňují dvě a více kritérií se objevily Řecko, Irsko, Itálie a Portugalsko. Pět států Evropské unie včetně Německa a Velké Británie je středně ohrožených a splňují alespoň jedno kritérium. Naopak nejvíce rezistentní (neplatí na ně žádné kritérium) se ukázaly být ekonomiky mimo Eurozónu, Skandinávie a zemí střední a východní Evropy.

Autoři studie DTZ brali v potaz kromě tří zmíněných parametrů i mnoho dalších národních specifik. Patřil k nim například také podíl státních zaměstnanců na celkovém počtu administrativních pracovníků. Jen pro ukázku: v Řecku to je 46 %, v Portugalsku 42 % – na opačném pólu pak stojí Velká Británie a Švýcarsko s 18 %, respektive 19 procenty. Evropský průměr činí 28 %. Čím nižší procento, tím mírnější dopad vládních škrtů dotýkajících se i počtu zaměstnanců placených vládou.

V České republice se dle statistik Oxford Economics blížíme evropskému průměru s 29% podílem na celkovém počtu administrativních pracovníků. Mezi lety 2011 – 2015 se v České republice sníží podle predikcí téhož zdroje počet pracovních míst ve veřejném sektoru o 14 000. To by za předpokladu, že všichni jsou zaměstnáni v administrativě, znamenalo uvolnění zhruba 210 000 m2 kancelářských prostor, uvažujeme-li 15 čtverečných metrů na osobu.

Jen pro ilustraci: Řecko ohlásilo kromě jiných úsporných opatření zrušení 150 000 tisíc míst ve veřejném sektoru, Španělsko 13 000 míst, Portugalsko 2 % všech pozic, ve Velké Británii bude muset do roku 2015 odejít dokonce téměř 500 000 státních zaměstnanců. V daném kontextu je paradoxem, že v některých metropolích mezi léty 2009 a 2010 vzrostl podíl veřejných institucí na realizované poptávce administrativních prostor: v Berlíně to bylo 25 %, v Marseille 23 %, v Hamburku zhruba 17 %. Růst na cca 4 % byl zaznamenán v roce 2010 také v Praze, přičemž evropský průměr je 11 %. Vzhledem k tomu, že trh v Praze je relativně malý, jedna větší transakce velmi silně ovlivní výsledný podíl; ten se pohyboval od 16 % v roce 2006, přes 7 % v prvním pololetí 2011 až po méně než jedno procento v letech 2007 až 2008. Pronájmy veřejného sektoru jsou také většinou relativně velké transakce uzavírané na dlouhou dobu.

„Úsporná opatření a škrty byly sice ve většině zemí oznámeny, ale fakticky ještě nebyly plně realizovány, proto celkové dopady škrtů a snižování počtů pracovních míst ve veřejném sektoru na trh komerčních realit a kancelářských prostor bude možné plně vyhodnotit až po několika letech. “ dodává Lenka Šindelářová.

DTZ předpovídá, že v období 2011 – 2015 nejvíce zasažené trhy budou poskytovat průměrnou celkovou roční návratnost vložené investice ve výši 8,4 %, středně ve výši 7,8 % a nejméně ohrožené 6,7 %. Nejvíce zasažené trhy nabízejí již nyní výnosy až o 100 bazických bodů vyšší než nejméně zasažené trhy. DTZ predikuje kompresi yieldů s tím, jak se očekává snížení výnosů z vládních dluhopisů. Naopak v nejméně zasažených trzích lze očekávat nárůst výnosů z vládních dluhopisů, s následným negativním dopadem na yieldy. Ačkoli nejvíce zasažené země poskytují vyšší návratnost, neočekává se zde v příštích 5 letech téměř růst nájemného.

Další informace:
Dita Kubánková
Communications Manager, DTZ
Email: dita.kubankova@d­tz.com
Tel-přímá linka: +420 234 262 234
Mobil: +420 602 176 699

Jiří Hlinka
Smart Communication s.r.o.
Email: hlinka@s-m-art.com
Tel-přímá linka: +420 283 882 082
Mobil: +420 602 226 913