Sousedé a nový občanský zákoník – II/ Vlastnictví bytů a domů

Kdy a zda bude kodex, který nahrazuje svého mnohokrát novelizovaného předchůdce z roku 1964, přijat, není dosud jasné. Počátek platnosti je aktuálně odhadován na začátek roku 2014.

Pan Rohlínek je členem společenství vlastníků v bytovém domě, ve kterém své rodině pořídil byt. Jednotka, i když zrekonstruovaná, je v domě z konce 80. let, takže většina obyvatel domu (a majitelů ostatních bytů) jsou starousedlíci. Ti nemají se správou společných prostor zkušenosti, protože byli zvyklí, že za ně všechno obstaralo družstvo, kterému dům patřil do roku 1997. Jedním z nejožehavějších problémů je pravidelně nízká účast na shromážděních vlastníků. Na společné správě je pak těžké se domluvit a hlavně se na něčem usnést. Na poslední schůzi byl dokonce problém zvolit výbor společenství, protože o funkce neměl nikdo zájem. Pan Rohlínek ale ví, že až bude přijat nový občanský zákoník, společenství a jeho aktivním členům se v mnohém uleví…

Jak zjistil průzkum serveru Sousedé.cz, specializovaného na sdílení prostoru mezi uživateli se společnými zájmy v oblasti bydlení, zhruba čtvrtina lidí z těch, kteří žijí v bytech, si jednotky pronajímají. Zbývající počet, tedy přibližně 75 %, byt pořizují za svobodna nebo po svatbě. Všech, kdo mají vlastní byt, se problematika spoluvlastnictví budov bezprostředně dotýká.

Spoluvlastnictví v bytových domech
Členy společenství vlastníků jednotek bude jistě zajímat, že občanský zákoník přebírá některá ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Ten byl dosud jedinou právní normou, jež upravovala spoluvlastnictví společných částí bytových domů. Nový civilní kodex by ho měl nahradit. Členy statutárního orgánu společenství vlastníků budou moci například být nově i lidé, kteří v domě nevlastní žádnou jednotku, neurčí-li stanovy jinak. Občanský zákoník dále přesněji a jasněji vymezí práva a povinnosti vlastníků vůči ostatním majitelům a upraví potřebná kvora nutná pro přijímání rozhodnutí shromáždění společenství – u mnoha z nich bude stačit nadpoloviční většina přítomných hlasů. Tato novinka vychází z praxe velkého množství společenství vlastníků, která se málokdy doberou rozhodnutí kvůli nezájmu majitelů bytů o provoz domu. I z toho důvodu bude možné hlasovat i mimo shromáždění.

Jasnější správa a podíly na ní
Zákoník rovněž odkáže na prováděcí předpis, který by měl stanovit jednoznačný způsob výpočtu podlahové plochy bytu. V současnosti existuje několik způsobů výpočtu. Obdobně vymezí podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

Dům a pozemek jedno jest
Nový občanský zákoník zavádí novinky i do vlastnických vztahů obecně. Mimo jiné se snaží také do budoucna zabránit tomu, aby dům a pozemek, který na něm stojí, vlastnili dva různí lidé, což v mnoha případech znamená velké komplikace. Ačkoli napříště budou obě nemovitosti automaticky spojeny, současní vlastníci se nemusí bát, že dojde k vyvlastnění toho, co jim patří. Toto ustanovení bude aktuální až poté, co nový civilní kodex nabude účinnosti, a samozřejmě nikoli zpětně.

Zákonodárci se musí při jednání o tak rozsáhlé normě vyrovnat s mnoha novými pojmy, které zákon zavádí, a přes 3 000 ustanoveními (paragrafy). Následně bude nutné přijmout také změny řady jiných zákonů, které jsou na ustanovení občanského zákoníku navázány. Přesto je už teď jasné, že nový civilní kodex bude zásadním zásahem do úprav sousedských i obecně mezilidských vztahů.