Koupě nového bytu v roce 2010 očima daňového poradce Ing. P. Kouta

V kupní smlouvě, resp. ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě se povinně uvádí cena. Prodávající odvádí z prodeje nových bytů, tj. do tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu, nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby (k tomu dni, který nastal dříve), daň z přidané hodnoty. Je nutné zjistit, zda cena ve smlouvě je uvedena v úrovni bez DPH a DPH ji navýší nebo zda je uváděná cena konečná.

Základ daně z příjmů může snížit kupní cena bytu, včetně souvisejících pozemků, v plné výši ceny pouze u subjektů, které kupují byt za účelem dalšího prodeje, mají v předmětu činnosti nákup a prodej nemovitostí a splňují další podmínky.

Osoby, které byt kupují pro své potřeby, mohou postupně snižovat základ daně z příjmů formou odpisů, pokud byt slouží k zajištění jejich zdanitelných příjmů (například pronájem). V obou případech má obecně plátce daně nárok na odpočet daně na vstupu při splnění zákonných podmínek.

Základ daně z příjmů neovlivní cena bytu v případech, kdy ho fyzická osoba užívá pouze k vlastnímu bydlení.

Je běžné, že zájemce o byt hradí tzv. rezervační zálohu na základě rezervační smlouvy. Rezervační záloha (kauce, jistina) není nikdy daňovým výdajem zájemce. Pokud trvá zájem zájemce o koupi, rezervační záloha se započítává na zálohu na kupní cenu bytu. Pokud zájemce odstoupí od smlouvy, je obvykle povinen prodávajícímu uhradit smluvní pokutu ve výši kauce nebo části kauce.

Smluvní pokuta je daňovým výdajem zájemce. Nepodléhá dani z přidané hodnoty.

Na základě smlouvy o smlouvě budoucí zájemce hradí zálohy na kupní cenu bytu. Je-li zájemce plátcem DPH (a prodávajícímu to sdělí) a splňuje zákonné podmínky, obdrží od prodávajícího daňový doklad a na jeho základě může nárokovat u finančního úřadu odpočet daně v daňovém přiznání.

Pokud kupující kupuje dokončený byt, obvykle rovnou hradí celou kupní cenu.

Pro daňové účely není podstatné, jestli je kupní cena (zálohy na ni a doplatek) hrazena z vlastních prostředků zájemce nebo pomocí hypotéky.

Prodej nového bytu podléhá od ledna 2010 snížené sazbě DPH ve výši 10 %. To se týká i podílu na společných částech domu. Výjimkou jsou byty, které mají celkovou podlahovou plochu všech místností větší než 120 m² . U nich se uplatní se základní sazba DPH 20 %. Prodej bytu po třech letech od první kolaudace je od DPH osvobozen.

V průběhu výstavby může obvykle zájemce měnit některé parametry „svého" bytu. Za tyto tzv. klientské změny klient obvykle platí. Tuto částku často účtuje samostatně stavební firma, nikoliv prodejce.

Klientské změny v bytě podléhají 10% DPH u bytů do 120 m2 podlahové plochy, 20% DPH u ostatních bytů a garáží.

V případě nepřijetí ceny za klientskou změnu, resp. v případě, kdy si zájemce změnu rozmyslí v době, kdy byly již nějaké práce na změně realizovány, je obvykle povinen prodávajícímu uhradit vynaložené náklady. Ty mají většinou podobu smluvní pokuty nebo náhrady škody.

Smluvní pokuta ani náhrada škody nepodléhají DPH.

V případě, že kupující – fyzická osoba financuje pořízení bytu úvěrem ze stavebního spoření nebo z hypotečního úvěru , má možnost si při splnění zákonných podmínek odečíst od základu daně z příjmů fyzických osob částku úroků z tohoto úvěru ve výši podle potvrzení stavební spořitelny nebo banky. Týká se to pouze dokončených bytů!

Zákon o daních z příjmů stanoví i další podmínky pro odpočet (kdo uplatňuje, roční limit apod.). Odpočet nelze uplatnit, používá-li se byt k podnikání nebo k pronájmu, a to v rozsahu, v jakém je k těmto účelům používán.

Prodej pozemku, na kterém bytový dům stojí, nepodléhá DPH. Další pozemky – předzahrádky, venkovní parkovací stání, parky či hřiště při prodeji také nepodléhají DPH.

Naopak úpravy pozemků (zámková dlažba, jinak zpevněná plocha) podléhají 20% sazbě DPH. I tyto částky mohou být samostatným předmětem kupní smlouvy.

Pořizuje-li se garáž jako samostatná stavba, chová se daňově jako bytová jednotka – za určitých podmínek jednorázově nebo postupně snižuje základ daně z příjmů. U převodu samostatně stojící garáže uplatňuje plátce daně základní sazbu DPH 20 %.

Pořizuje-li se garážové stání jako samostatná jednotka, evidovaná v katastru nemovitostí, postupuje se stejně jako u samostatně vystavěné garáže. Garážové stání jako podíl na společných částech domu je samostatně nepřevoditelné a nabývá se spolu s bytovou jednotkou. Proto se postupuje stejně jako u bytu, ke kterému patří.

Společné části bytového domu jsou samostatně nepřevoditelné a nabývají se výlučně spolu s jednotkou. Při koupi mají stejný režim jako pořizovaný byt.

Prodej nových bytů za obvyklých podmínek nepodléhá dani z převodu nemovitostí. Prodej pozemků a garáží dani podléhá.

Daň přiznává a platí prodávající, pokud se smluvní strany nedohodnou ve smlouvě jinak. Za úhradu daně ručí nabyvatel.

Správní poplatky spojené s úkony katastrálního úřadu, popřípadě další poplatky (za ověření podpisů aj.) se hradí podle smlouvy. Většinu z nich hradí kupující. Obdobně to platí u ověřování podpisů u notáře.

Do 31.1. následujícího kalendářního roku musí vlastník bytu a souvisejících pozemků podat přiznání k dani z nemovitostí místně příslušnému finančnímu úřadu podle místa, kde se bytový dům nachází. U nového bytu užívaného k bydlení budou pravděpodobně splněny podmínky pro osvobození od daně ze staveb. U pozemků a garáží, případně dalších staveb bude nutné vyčíslit daň a vždy do 31. 5. ji na běžný rok uhradit.

Závěrem doporučujeme složitější případy konzultovat s daňovým poradcem. Rozhodně se to vyplatí.

Autor: Ing. Petr Kout, CSc., koutaspol@volny­.cz